昆明楼市前三季度销量榜单，背后有何深意
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导语：
豪宅登顶昆明前三季度销冠，这是昆明市场最难的样子。
9月30日，昆明房协发布《2022年昆明1-9月楼市top10榜单》。
数据显示，1-9月，昆明住宅销售金额前三名为，华夏四季、筑友双河湾、书香云海。
销售面积前三名为，书香云海、卓越滇池晴翠、光明璟宸。
1-9月，商品房、商品住宅的权益销售金额和权益销售面积的双料冠军均是俊发，排在后面的有万科、碧桂园等。
从以上榜单的数据上来看，没有剔除掉延期备案的情况。（实际成交时间与网签备案有差距，故部分项目的备案情况还是计算在成交内，故恒大部分数据也包含在内）
华夏四季项目的登顶，代表了什么。
首先，无疑，这个项目是个受到高端买家追捧的好项目。
对比项目的成交面积排名10名开外（也就是4.9万平米以外），成交均价肯定是破3了。
结合项目的一系列动作来看，并非是因营销炒作而带来的销量，反而是占据核心资源、低密度居住环境、前期优质交房带来的“口碑”效应。（我们在项目多次交房中也不吝表达对该项目的好评）
第二，市场上的刚需去哪里了。
对比去年全年的成交情况：
各大项目的今年前三季度销售金额，已经全面回落。（成交量下滑，这个已成共识，不多提）
因华夏四季的成交相比去年并未有明显增幅，反而像是其他项目都在明显下降。也可猜测，刚需到底去哪里了。
如今卖得稍好的项目已经远至呈贡（没有说呈贡不好的意思，只是比新螺蛳湾这个位置更远一些）。
刚需是被“被逼”远离主城区了的，而开发商是自愿降价的。
当年排名靠前的俊发观云海、彩云城等项目也是主城范围内项目，成交价格1-1.3w上下浮动。
如今这两个项目因俊发系列问题停摆，市场上能不能有同类型项目接棒？
有持续且大量各类面积段房源、价格合适、有学校配套？
我现在理解为什么很多小伙伴会在书香云海和大华锦绣山海中做对比了。
根据昆明乐居数据显示，国庆1-3日，书香云海的到访量接近400组，成交破50组。从今年全年的销量和调价策略来看，也有低价走量成销售面积全年冠军的趋势。
筑友双河湾对比去年前年，也有明显调价，更别提光明璟宸和卓越了。
第三，市场上的豪宅真的好卖吗？
豪宅好卖，准豪宅/伪豪宅不好卖。
在今年以来，持续的几波疫情，让很多小伙伴对“保持现金流”有了更迫切的想法。
这仅是原本的改善居住和刚需购房者的想法。
购房的顶级富豪人群，本身持有的现金流较大，对短期的生活没有太多关注，反而对家庭的中长期居住目标+避险资产的需求更为迫切。
在昆明，本身改善、准豪宅市场不缺客户，但几波疫情下来，过滤掉了一波“需要踮起脚尖”才能够到项目的客户，这部分群体需要“保持现金流”。
而在真正的豪宅市场，客户出于资产避险的角度去购置稀缺的房子和地段，一位豪宅买家又可对应多套房、多个小区，反而出现了“待价而沽”、“慢慢卖”的项目。
第四，克而瑞的一组数据显示（2021年至今年上半年昆明数据），昆明项目的客户来源主要以地州为主力，占比多维持在45%，主城+郊县客户占比在25~30%之间，这是次主力。
就省内地州客户而言，资产避险比较方便和适合的或许是昆明，而对于省外的客户来说，昆明的投资、避险属性被排在了一线城市之后。
结合之前的数据来看，本地客户成交占比略有下浮。
而省外客户占比从2018年前后的35%左右下降至25~30%，下降最为明显，也是导致近两年昆明成交量下降的原因之一。
结合上述情况，不认为豪宅登顶top1是个好现象。
只能说明，当下市场已经是最难的阶段。
刚需买不起（越买越远），改善不愿买（中间档次成交萎缩最严重），外来投资客进不来。
市场没有良性循环。
前不久，国家层面已经推出政策大礼包（降低公积金首套房利率、置换退个税、放宽首套房利率下降等），为刚需、置换购房者提供的诸多优惠。
（这里可翻阅前文：首套房利率会进入3时代吗？
实际上，这些针对的是本有一定预算，需求被压制的“改善不敢买”这一群体。
而“刚需买不起”这一群体，还更多需要从收入层面来提升。
2022年，上半年昆明GDP同比增长1.3%。分产业看，第二产业增长仅有0.8%；第三产业增长1.2%。
2021年，昆明GDP实际增速3.7%。比起全国8.1%的增速低了4.6个百分点。
与国内大多数省会城市相比，昆明的第二产业比重相对较低。
简言之就是，昆明经济韧性不行，容易受到各类“黑天鹅”的干扰。
现状是，昆明工业不太行。
昆明的冶金、烟草及配套、非烟轻工等4个传统产业增加值占比近60%，先进装备制造、电子信息、生物医药等4个新兴产业占比不足20%。
好在“强工业”战略已经在计划中：
昆明2022年的政府工作报告已明确了未来5年昆明的工业发展目标：到2026年，新兴产业占工业增加值比重达30%以上，工业增加值占GDP比重达30%以上，工业投资占全部投资比重达20%以上。
由此也可说明一些原因，昆明GDP增速放缓，最直接的原因来自旅游业和房地产业。
旅游总收入相当于昆明GDP的比重，由1978年的4.6%增长到2017年的33.1%，旅游直接就业人员达到12.8万人。
受疫情影响，昆明旅游业受到冲击明显。2020年，昆明旅游收入1900.5745亿元，仅为2019年的69.53%。
来看下现阶段，昆明旅游市场与房地产行业关系的理想化简单示意：
（图：昆明楼市）
今年的7-8月，疫情稍稍稳定，云南旅游业复苏，昆明、西双版纳、大理等城市都迎来了较大的旅游客流，带来了楼市短暂的暖意。
一方面是相关从业人员生意更好做；另一方面是进来的客流中也自带购房客户。
去了豪宅项目，置业顾问聊起“几个外省来昆明打高尔夫的客户，买了几套最大面积的”；去到古滇，置业顾问说“这个月卖了x个亿”，相信各大售楼部均有体会。
无奈9月昆明疫情，又将市场压了回去。
受疫情影响，7-8月短暂的市场回暖，并不能认为是市场的复苏。但侧面印证了昆明房地产市场与疫情、旅游市场间的关系。
不敢说“疫情稳定后，市场一定复苏”，但一定会比现在好！
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